부동산 매수 시 고려해야 할 사항
박병찬 유튜브를 보고
1. 입주물량
2. 전세가율 (매매가 대비 전세가 비율)
3. 시세파악 3단계
1) 2006-2009고점 대비 현재
2) 2013저점 대비 현재
3) 2020 대비 현재 몇 퍼센트 올랐는가
이 3가지 수익률을 체크 특히 2006-2009 시세는 꼭 기억해야 함
입주물량은 낮은 곳과
전세가율 높은 곳을 중점으로 골라야 함.
전세가율이 너무 낮아졌다면 휴식이 필요할 것
2022년초 현재 오산을 생각해보면,
오산의 입주물량은 내년부터 점차 늘어날 것
주변 도시(평택 화성 수원) 올해 내년 입주가 많음
-> 전세가율이 낮아질 것
2020년 초 부터 오산이 가파르게 오르기 시작
이유는 2가지. 갭메우기와 풍선효과
- 갭메우기 : 상위지역 따라가기
- 풍선효과 : 서울이 먼저 규제지역이 되서 투자자들이 대체재를 찾아보다가 오산이 오름
한편, 분당 수지 기흥 같은 곳은 수요가 탄탄하게 받쳐줘서 전세가율이 크게 떨어지지 않음
그동안 경기도&인천이 오른 이유는
1. 장기간 횡보하며 에너지 비축
2. 전세가 상승으로 갭차이 매우 줄어듦
3. 서울이 상승을 견인하며 경기도 인천이 갭메움
4. 규제정책이 이어지며 풍선효과(규제지역 피하기)
그럼 현재 대응전략 및 전망
1. 상승 동력이 유지되고 있는가?
2. 상승 동력이 소진되었다면 막대한 거품인가?
3. 어떤 기준으로 매수매도 판단하면 좋겠는가?
위 세가지를 잘 생각해보고 투자 매수 진행해보자